1. Các khái niệm xoay quanh nội dung quy hoạch 1/500

Thủ tục không thể thiếu của các nhà đầu tư đối với một dự án quy hoạch bất kỳ chính là lập quy hoạch chi tiết. Đặc biệt là 2 loại quy hoạch phổ biến 1/500 và 1/2000. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể hiểu được hết các khái niệm này. Do đó, Batdongsan.com.vn sẽ tập trung phân tích khái niệm quy hoạch 1/500.

 
Khái niệm quy hoạch 1/500 là gì có thể khó hiểu với người không có chuyên môn

Quy hoạch chi tiết 1/500 là gì?

Quy hoạch 1/500 hay còn được giới chuyên gia và các nhà đầu tư gọi với tên đầy đủ là quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Đây là hình thức triển khai cụ thể các hạng mục công trình được quy hoạch theo phân khu. Có thể là các phân khu chi tiết hoặc chung chung. 

Điều này sẽ được mô phỏng thực tế trên các công trình xây dựng. Cụ thể hơn là về mặt hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch 1/500 sẽ chỉ ra được rõ ranh giới giữa các lô đất và ranh giới giữa các hạng mục công trình. 

Hiểu theo cách khác, quy hoạch 1/500 là cách thức để thể hiện tổng thể phần mặt bằng của các dự án bất động sản, giúp xác định vị trí và ranh giới của công trình một cách chính xác nhất. 

Quy hoạch chi tiết 1/500 gắn liền với các dự án đầu tư, các công trình xây dựng công nghiệp hoặc dân dụng,... Việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 là một trong những cơ sở quan trọng hàng đầu, quyết định đến việc cấp giấy phép đầu tư xây dựng cho dự án từ cơ quan chức năng có thẩm quyền.

 
Quy hoạch chi tiết 1/500 thường gắn liền với các dự án cụ thể

Tỷ lệ 1/500 là gì?

Tỷ lệ bản đồ 1/500 có thể được ký hiệu là 1/500 hoặc 1:500. Ý nghĩ của 1/500, chính là tỉ số giữa độ dài của một đoạn thẳng được rút gọn so với độ dài thực tế của đoạn thẳng đó.

Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500

Nhiều người thường thắc mắc không biết bản đồ quy hoạch 1/500 là gì? Thực chất, bản đồ quy hoạch 1/500 là một trong những yếu tố có vai trò quan trọng khi các đơn vị lập quy hoạch chi tiết 1/500. Đây là cơ sở để xác định vị trí công trình, thiết kế cơ sở, kỹ thuật xây dựng cho dự án và thực hiện xây dựng công trình.

Loại bản đồ này giúp chúng ta quan sát được tất cả những chi tiết được bố trí cụ thể tại công trình. 

2. Phân biệt quy hoạch chi tiết 1/500 và 1/2000

Nhắc đến quy hoạch xây dựng không thể không nhắc đến đến các tỷ lệ quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500. Mặc dù đây là hai khái niệm rất phổ biến, đồng thời có nhiều điểm khác nhau, song có không ít người vẫn nhầm lẫn. Vậy đâu là sự khác biệt?

Khái niệm
 

• Quy hoạch 1/2000: là giai đoạn 1 và bước triển khai trong quy hoạch. 
• Quy hoạch 1/500: là giai đoạn 2 và được cụ thể hoá từ quy hoạch chi tiết 1/2000. 
   

Người thực hiện
 

• Quy hoạch 1/2000 cho phép địa phương - nơi có dự án cần lập quy hoạch.
• Quy hoạch 1/500 cho phép các đơn vị, cơ quan, công ty bất động sản, doanh nghiệp có thẩm quyền. 

 
Cần phân biệt được quy hoạch 1/2000 và 1/500 để tránh nhầm lẫn

Mục đích
 

• Quy hoạch 1/2000 có mục đích là quản lý đô thị
• Quy hoạch 1/500 có mục đích xác định mối quan hệ giữa các công trình trong và ngoài quy hoạch.
   

3. Khi nào thì lập quy hoạch 1/500

Sau khi đã phân biệt được sự khác nhau giữa quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là gì, hãy cùng tìm hiểu khi nào cần lập quy hoạch 1/500. 

Dựa trên những thông báo từ Bộ Xây Dựng: “ Nhà đầu tư có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không cần lập quy hoạch chi tiết 1/500 trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng đó quy mô nhỏ hơn 5 ha. Và phải nhỏ hơn 2 ha khi dự án đó là nhà ở chung cư.

>> Xem thêm:

• Phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng
• Diện tích thông thủy là gì và các quy định hiện hành trong xây dựng
   

4.  Dựa trên cơ sở nào để phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500

Cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết chính là đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Hiểu theo cách khác, quy hoạch chi tiết 1/500 là nội dung được cụ thể hoá từ quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. 

Các dự án phải lập giấy phép xây dựng

Ý kiến cho rằng “quy hoạch 1/500 không cần giấy phép xây dựng” là hoàn toàn vô căn cứ. Bởi có rất nhiều trường hợp cần phải có giấy phép xây dựng. Có thể kể đến:

- Các trường hợp đồ án quy hoạch 1/500 được miễn giấy phép xây dựng

Tất cả các trường hợp đồ án quy hoạch 1/500 được miễn giấy phép xây dựng đã được liệt kê cụ thể tại Khoản 2, Điều 89, trong Luật Xây Dựng 2014. Dưới đây là một vài trường hợp điển hình:

+  Các công trình được xây dựng theo lệnh khẩn cấp, hoặc nằm trong bí mật quốc gia. 

+ Các công trình không có kế hoạch sử dụng lâu dài, chỉ được xây dựng tạm thời. Chỉ sử dụng để phục vụ cho quá trình thi công xây dựng công trình chính.

+ Công trình được Thủ tướng chính phủ; Bộ trưởng; Thủ trưởng cơ quan ngang bộ; Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư.

Để nắm được cụ thể chi tiết, người dân có thể tham khảo thêm tại Khoản 2, Điều 89, Luật Xây Dựng 2014.

 
Có nhiều trường hợp đồ án quy hoạch 1/500 được miễn giấy phép xây dựng

- Các trường hợp đồ án quy hoạch 1/500 phải có giấy phép xây dựng: Bao gồm tất cả các dự án không thuộc diện trong phần nêu trên.

Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500?

Các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 được chỉ ra trong Điều 31 thuộc Nghị định 37/2010 NĐ-CP. Trong đó quy định rõ:

- Bộ xây dựng: Là đơn vị thẩm quyền phê duyệt quy hoạch theo tỷ lệ 1/500. Và được phép phê duyệt đối với các dự án được cấp phép xây dựng của Thủ tướng Chính Phủ.

- UBND cấp Tỉnh, Thành phố: Được phép phê duyệt đối với các đồ án được cấp phép xây dựng của UBND cấp tỉnh thành phố đó.

- UBND cấp huyện: Được phép phê duyệt các đồ án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp huyện, các đồ án quy hoạch chi tiết, phân khu, quy hoạch nông thôn,..

Lưu ý: Đối với các trường hợp phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 của UBND cấp quận hoặc cấp huyện đều phải lấy ý kiến trước đó của sở quy hoạch kiến trúc hoặc UBND cấp tỉnh/ thành phố. 

5. Quy trình quy hoạch chi tiết 1/500

Trước khi bản quy hoạch chi tiết 1/500 được thông qua, các đơn vị thực hiện dự án cần phải chuẩn bị hồ sơ với quy trình diễn ra như sau: 

• Giấy tờ quan trọng đầu tiên mà bộ hồ sơ cần có là: tờ trình đề nghị được thẩm định.
• Được đồng ý và chấp thuận phê duyệt của chủ đầu tư. 
• Sau khi được thông qua, các cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị.
• Các văn bản, giấy tờ cung cấp thông tin quy hoạch và những chứng chỉ liên quan đến quy hoạch có giá trị pháp lý, được cơ quan có thẩm quyền xem xét.
• Có văn bản chứng nhận của chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền. Văn bản này phải còn giá trị hiệu lực.
• Thuyết trình phần quy hoạch 1/500 cùng các bản vẽ, bảng biểu thống kê, phụ lục và hình ảnh minh họa về khu đất.
• Bản đồ có thể hiện rõ ràng ranh giới liên quan trực tiếp tới dự án và giữa các lô đất với nhau.
• Sau khi được cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt, lập dự thảo về các nhiệm vụ cần thực hiện có trong bản quy hoạch chi tiết 1/500.

 
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để quy trình quy hoạch 1/500 diễn ra nhanh chóng

Khi hoàn tất quy trình trên, các cơ quan chức năng có thẩm quyền tiếp tục xem xét và đưa ra quyết định phê duyệt. Sau khi đã được đồng ý phê duyệt, chủ đầu tư hoặc đơn vị thực hiện dự án sẽ tiếp tục các công việc khác. 

Qua bài viết, Batdongsan.com.vn hi vọng bạn đọc đã hiểu được quy hoạch 1/500 là gì và các nội dung chi tiết liên quan. Nếu muốn tìm hiểu thêm các thông tin về hợp đồng lập quy hoạch 1/500 chi tiết, khái niệm quy hoạch tổng mặt bằng là gì,... cùng các kiến thức bất động sản khác, độc giả có thể tham khảo các bài viết cùng chuyên mục trên website.

Hà Linh